TAN e TAEG del mutuo: che differenza c'è e perché conta il TAEG

Quando si confronta un mutuo, due sigle compaiono sempre: TAN e TAEG. Capire la differenza tra TAN e TAEG è il modo più semplice per non farsi ingannare da un tasso "civetta": il TAN misura solo gli interessi, il TAEG misura il costo totale del finanziamento, spese comprese. È proprio il TAEG il numero da guardare per scegliere, soprattutto nel 2026, con i tassi tornati a salire dopo il rialzo della BCE dell'11 giugno. Vediamo cosa significano, cosa include il TAEG e come confrontare davvero due offerte.

Che cos'è il TAN

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse annuo che la banca applica sul capitale prestato. Esprime, in percentuale, quanto costano gli interessi del mutuo: è il valore usato per calcolare la quota interessi di ogni rata. Se vuoi vedere come il tasso si traduce nell'importo della rata, trovi tutto nella guida su come si calcola la rata del mutuo.

Il punto debole del TAN è che racconta solo metà della storia: non comprende le spese necessarie per ottenere e gestire il finanziamento. Due mutui con lo stesso TAN possono costare in modo diverso, perché cambiano i costi accessori. Per questo il TAN, da solo, non basta a capire quale offerta conviene.

Che cos'è il TAEG e cosa include

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) indica il costo totale del credito a carico di chi prende il mutuo, espresso come percentuale annua. Secondo le regole di trasparenza della Banca d'Italia, comprende il TAN più tutti gli oneri obbligatori strettamente legati al finanziamento. È quindi il costo "tutto compreso", pensato proprio per confrontare le offerte su una base omogenea.

Nel TAEG di un mutuo rientrano, di norma:

• gli interessi (calcolati con il TAN);

• le spese di istruttoria della pratica;

• la perizia sull'immobile;

• le assicurazioni obbligatorie per ottenere il mutuo (ad esempio la polizza incendio e scoppio);

• l'imposta sostitutiva (pari allo 0,25% del capitale per la prima casa, al 2% per la seconda, secondo l'Agenzia delle Entrate);

• le spese di incasso e gestione della rata.

Proprio perché ingloba questi costi, il TAEG è quasi sempre più alto del TAN: è normale, ed è il segnale che stai guardando il prezzo reale del mutuo.

TAEG e ISC: sono la stessa cosa

Nei documenti del mutuo può comparire anche la sigla ISC (Indicatore Sintetico di Costo). Non è un terzo numero da decifrare: l'ISC è equivalente al TAEG, stessa funzione e stesso metodo di calcolo. La Banca d'Italia lo usa nei documenti di trasparenza come misura sintetica del costo complessivo. Quando vedi "ISC", quindi, leggilo come se fosse il TAEG.

Cosa NON è incluso nel TAEG

Per usarlo bene, è utile sapere cosa il TAEG lascia fuori. In genere non comprende:

• le spese notarili dell'atto di acquisto e dell'ipoteca;

• le imposte legate alla compravendita della casa (registro, ipotecaria, catastale);

• le assicurazioni facoltative (ad esempio la polizza vita non obbligatoria);

• eventuali spese di mediazione creditizia.

Sono costi che possono incidere sul tuo budget complessivo, ma che non rientrano nel calcolo del TAEG perché non sono considerati costo del credito in senso stretto. Vanno valutati a parte, soprattutto le spese notarili.

TAN o TAEG: perché confrontare i mutui sul TAEG

Ecco il cuore della questione. Immagina due offerte, a titolo puramente illustrativo (non sono offerte reali):

• Offerta A: TAN 3,10%, ma con spese di istruttoria e incasso rata elevate → TAEG 3,45%;

• Offerta B: TAN 3,20%, con spese ridotte → TAEG 3,35%.

Guardando solo il TAN, l'offerta A sembra più conveniente (3,10% contro 3,20%). Ma considerando il TAEG, cioè il costo tutto compreso, vince l'offerta B (3,35% contro 3,45%): le spese più basse compensano il tasso nominale leggermente più alto. È esattamente questo il motivo per cui il TAEG è il numero giusto per scegliere: mette a confronto le offerte sul costo complessivo, non solo sugli interessi.

Lo stesso ragionamento vale quando valuti una surroga verso un'altra banca o decidi tra tasso fisso e variabile: confronta sempre il TAEG, non fermarti al TAN in evidenza nelle pubblicità.

Dove trovi TAN e TAEG: il PIES

Per legge, TAN, TAEG e il dettaglio delle spese sono indicati nel PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), chiamato anche ESIS. È un documento obbligatorio, introdotto dalla direttiva europea 2014/17/UE sui mutui (recepita in Italia con il D.Lgs. 72/2016) e uguale in tutta l'Unione Europea, proprio per permettere il confronto tra offerte di banche diverse. La banca te lo deve consegnare prima della firma: lì trovi il TAEG e l'elenco delle spese iniziali (istruttoria, perizia, imposte, polizze) e periodiche (incasso rata, gestione). Prima di decidere, leggilo con attenzione.

I limiti del TAEG (da conoscere)

Il TAEG è lo strumento migliore per confrontare, ma ha dei limiti. È calcolato su ipotesi standard (un certo importo e una certa durata): se cambi questi parametri, cambia anche il TAEG. Inoltre, per i mutui a tasso variabile il TAEG è indicativo, perché si basa sul tasso del momento, che può variare nel tempo. Non è quindi una previsione del costo futuro, ma un riferimento per confrontare le offerte a parità di condizioni. Usalo per scegliere, sapendo che il costo reale di un variabile dipenderà dall'andamento dei tassi.

Domande frequenti

Qual è la differenza tra TAN e TAEG? Il TAN è il solo tasso di interesse applicato sul capitale; il TAEG è il costo totale del mutuo su base annua, che include il TAN più le spese obbligatorie (istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie, imposta sostitutiva, incasso rata). Per confrontare le offerte si guarda il TAEG.

Perché il TAEG è più alto del TAN? Perché oltre agli interessi comprende anche le spese accessorie obbligatorie. Se il TAEG fosse uguale al TAN significherebbe che non ci sono costi aggiuntivi, cosa rara in un mutuo.

TAEG e ISC sono la stessa cosa? Sì. L'ISC (Indicatore Sintetico di Costo) corrisponde al TAEG: stessa misura del costo complessivo del finanziamento, indicata nei documenti di trasparenza.

Cosa non è incluso nel TAEG del mutuo? Le spese notarili, le imposte di compravendita della casa (registro, ipotecaria, catastale), le assicurazioni facoltative e le eventuali spese di mediazione creditizia.

Conviene scegliere il mutuo con il TAN più basso? Non necessariamente. Un TAN basso con spese alte può avere un TAEG più alto di un'offerta con TAN leggermente superiore ma poche spese. Confronta sempre il TAEG.

In sintesi

La differenza tra TAN e TAEG è semplice ma decisiva: il TAN è il tasso degli interessi, il TAEG è il costo totale del mutuo, spese obbligatorie comprese (ed è la stessa cosa dell'ISC). Per scegliere bene non fermarti al TAN messo in evidenza: confronta il TAEG delle offerte, leggi il PIES prima di firmare e ricorda che alcune voci, come il notaio, restano fuori dal calcolo. Con i tassi di nuovo in movimento nel 2026, ragionare sul costo reale è il modo migliore per risparmiare sul mutuo.

Articolo a cura della redazione di mutuisemplici.it — contenuto informativo, non costituisce consulenza personalizzata. L'esempio numerico è puramente illustrativo e non rappresenta offerte reali. Verifica sempre TAN, TAEG/ISC e il dettaglio delle spese nel PIES e nelle condizioni ufficiali delle banche. Dati aggiornati a giugno 2026.

Fonti: Banca d'Italia — "Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici" e disposizioni di trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari (ISC=TAEG); Agenzia delle Entrate — "Interessi passivi sui mutui" (imposta sostitutiva 0,25%/2%); Direttiva 2014/17/UE (Mortgage Credit Directive), recepita con D.Lgs. 72/2016 — PIES/ESIS; BCE — comunicato di politica monetaria dell'11/06/2026.