Perizia del mutuo: cos'è, chi la fa, quanto costa e quanto dura

La perizia del mutuo è la stima del valore della casa che offri in garanzia, effettuata da un tecnico incaricato dalla banca. Non è una formalità: dal suo esito dipende quanto la banca è disposta a finanziarti e, in parte, a quali condizioni. Vediamo che cos'è, chi la fa e chi la paga, cosa controlla il perito, come il valore di perizia influenza il Loan to Value, quanto costa e quanto dura, e cosa è cambiato con le nuove Linee guida ABI e il concetto di Property Value.

Che cos'è la perizia del mutuo

Quando chiedi un mutuo ipotecario, la banca vuole sapere quanto vale davvero l'immobile su cui iscriverà l'ipoteca. Per questo incarica un perito di eseguire una valutazione tecnico-estimativa: un sopralluogo e una relazione che stabiliscono il valore di perizia della casa.

Questo valore è il riferimento che la banca usa per decidere l'importo finanziabile. Come spiega la guida della Banca d'Italia sul mutuo, gli istituti calcolano quanto prestare a partire dal valore dell'immobile e, in genere, considerano il minore tra il valore di perizia e il prezzo di acquisto. È il cuore del meccanismo del Loan to Value, cioè il rapporto tra mutuo e valore della casa.

Chi fa la perizia e chi la paga

Qui c'è una differenza importante rispetto al notaio. Il perito lo sceglie la banca, dal proprio elenco di professionisti abilitati (geometri, architetti, ingegneri o società di valutazione convenzionate). Tu, come richiedente, di norma non scegli il perito: è la banca a doversi fidare della stima, perché è lei ad assumersi il rischio del finanziamento. È l'opposto di quanto avviene con l'atto di mutuo, dove il notaio è scelto dal cliente.

Il costo della perizia è quasi sempre a carico del cliente. Non esiste una tariffa fissa: come ordine di grandezza indicativo di mercato, la spesa si aggira spesso sui 200-350 euro, ma può variare. In molti casi la perizia è inclusa nelle spese di istruttoria della banca, e in alcune promozioni viene offerta gratuitamente: conviene chiedere subito come viene gestita, per non trovarsi voci a sorpresa. Per capire dove si colloca nel conto complessivo, vedi la guida alle spese di istruttoria del mutuo.

Le cifre su costo e durata sono indicative e riferite al 2026: non sono tariffe ufficiali. Chiedi sempre alla tua banca se e quanto la perizia incide, e se è già compresa in altre voci.

Cosa controlla il perito

Il perito non si limita a "dare un prezzo". La sua relazione verifica una serie di aspetti che incidono sul valore e sulla concedibilità del mutuo:

• ubicazione e caratteristiche: zona, piano, esposizione, superfici e consistenza dell'immobile;

• stato di manutenzione e qualità costruttiva;

• conformità urbanistica e catastale: che lo stato di fatto corrisponda alla planimetria catastale e ai titoli edilizi (eventuali difformità o abusi possono bloccare la pratica);

• classe energetica (APE): incide sul valore e conta sempre di più, come vedremo, per prodotti come il mutuo green;

• valore di mercato, stimato confrontando l'immobile con beni simili compravenduti nella stessa zona (il cosiddetto metodo comparativo).

Proprio perché fa emergere in anticipo eventuali difformità, la perizia è utile anche a te: è meglio scoprire un problema catastale prima del rogito che dopo.

Come si determina il valore e perché conta per te

Il valore di perizia non sempre coincide con il prezzo che hai concordato con il venditore. E qui sta il punto che più interessa chi chiede il mutuo.

Se il valore di perizia è inferiore al prezzo di acquisto, la banca calcola l'importo massimo finanziabile su quel valore più basso, e il tuo Loan to Value effettivo sale. Un esempio: se compri a 200.000 € ma il perito valuta l'immobile 180.000 €, un mutuo di 160.000 € non è più l'80% di 200.000 (LTV 80%), ma quasi il 90% di 180.000. Un LTV più alto significa, nella prassi di mercato, rischio maggiore per la banca e quindi possibili conseguenze: importo finanziabile ridotto, richiesta di garanzie aggiuntive, oppure uno spread più alto.

In pratica, la perizia può cambiare l'esito della tua domanda. Ecco perché è importante che il prezzo di acquisto sia coerente con i valori reali della zona: se il prezzo è "gonfiato" rispetto al mercato, la perizia lo evidenzia e il mutuo può ridimensionarsi.

Le regole: Linee guida ABI e standard europei

Le perizie a fini di mutuo non sono lasciate all'improvvisazione: seguono standard condivisi. Il riferimento italiano sono le "Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie" dell'ABI (Associazione Bancaria Italiana), nate a fine 2015 e giunte alla 5ª edizione, firmata il 6 dicembre 2024.

Queste linee guida si inseriscono in un quadro europeo preciso: le linee guida EBA sulla concessione e il monitoraggio del credito (Loan Origination and Monitoring), il Regolamento UE 575/2013 (CRR) con le sue modifiche (CRR3, in vigore dal 1° gennaio 2025), la Direttiva 2014/17/UE sul credito immobiliare ai consumatori e le Circolari della Banca d'Italia. Tutte richiedono che il valore delle garanzie immobiliari sia stimato in modo affidabile, documentato e verificabile.

La novità più rilevante degli ultimi aggiornamenti è il concetto di "Property Value": dal 2025 la valutazione non fotografa solo il valore "di oggi", ma deve considerare il valore sostenibile nel tempo lungo la durata del mutuo, tenendo conto dei cicli di mercato, dei fattori ESG e dei rischi fisici e di transizione (per esempio l'efficienza energetica e il rischio climatico). Anche per questo la classe energetica della casa pesa sempre di più nella stima. Le nuove regole chiedono inoltre una documentazione (foto, rilievi) datata con certezza e non modificabile.

Quanto dura la perizia e quanto vale nel tempo

Il sopralluogo vero e proprio è piuttosto rapido: indicativamente 30-60 minuti, durante i quali il perito misura, fotografa e raccoglie i dati. La relazione viene poi redatta e trasmessa alla banca, che la usa per la delibera del mutuo.

Attenzione però alla validità nel tempo: la perizia serve alla decisione sul finanziamento, ma il valore delle garanzie è oggetto di monitoraggio periodico da parte della banca secondo gli standard europei. Una valutazione "vecchia" può quindi dover essere aggiornata se tra la stima e la firma passa molto tempo, o nel corso del rapporto. Per il quadro dei costi e dei tempi complessivi della pratica, può esserti utile la guida ai documenti per il mutuo.

Domande frequenti

Chi paga la perizia del mutuo? Di norma la paga il cliente. Non c'è una tariffa fissa: indicativamente la spesa è dell'ordine di 200-350 euro, ma spesso è inclusa nelle spese di istruttoria e a volte è offerta gratuitamente dalla banca. Conviene chiedere subito come viene gestita.

Posso scegliere io il perito? No. A differenza del notaio, che scegli tu, il perito è incaricato dalla banca dal proprio elenco di professionisti: è la banca ad assumersi il rischio del finanziamento e quindi vuole una stima di sua fiducia.

Cosa succede se la perizia vale meno del prezzo di acquisto? La banca calcola l'importo finanziabile sul valore più basso, quindi il Loan to Value effettivo sale. Può ridurre l'importo, chiedere garanzie aggiuntive o applicare condizioni meno favorevoli. È il motivo per cui il prezzo dovrebbe essere coerente con i valori di mercato della zona.

Quanto dura la perizia? Il sopralluogo dura in genere 30-60 minuti; poi il perito redige la relazione per la banca. Ai fini della vigilanza il valore delle garanzie viene rivisto periodicamente, quindi una stima datata può richiedere un aggiornamento.

La classe energetica influenza la perizia? Sì, e sempre di più. Con il concetto di Property Value introdotto dal 2025, la valutazione considera anche i fattori ESG e la sostenibilità del valore nel tempo: una classe energetica migliore incide positivamente ed è rilevante per prodotti come il mutuo green.

In sintesi

La perizia del mutuo è la stima del valore della casa in garanzia, fatta da un perito scelto dalla banca: determina il valore di perizia, che insieme al prezzo di acquisto stabilisce quanto puoi ottenere tramite il Loan to Value. La paga quasi sempre il cliente (indicativamente 200-350 €, spesso dentro le spese di istruttoria o gratis in promozione), il sopralluogo dura poco ma la relazione pesa molto: se la perizia vale meno del prezzo, l'LTV sale e le condizioni possono peggiorare. Il perito controlla anche conformità urbanistica, catastale e classe energetica. Tutto secondo standard precisi — le Linee guida ABI (5ª edizione, dicembre 2024) e il quadro europeo EBA/CRR3 — che dal 2025 chiedono di stimare il valore sostenibile nel tempo (Property Value), fattori ESG inclusi.

Articolo a cura della redazione di mutuisemplici.it — contenuto informativo, non costituisce consulenza personalizzata. Costi, tempi e prassi delle perizie variano da banca a banca e nel tempo: le cifre indicate sono stime di mercato riferite al 2026, non tariffe ufficiali. Verifica sempre le condizioni con il tuo istituto.

Fonti: Banca d'Italia — "Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici"; ABI — "Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie" (5ª edizione, 6 dicembre 2024); EBA — Guidelines on Loan Origination and Monitoring (EBA/GL/2020/06); Regolamento UE 575/2013 (CRR) e Reg. UE 2024/1623 (CRR3); Direttiva 2014/17/UE (credito immobiliare ai consumatori); Banca d'Italia — Circolare n. 285/2013.