Spread del mutuo: cos'è, come funziona e quanto incide sulla rata

Quando confronti due mutui, il tasso che vedi in offerta non nasce da un unico numero: è la somma di un indice di mercato e dello spread della banca. Lo spread è la parte su cui la banca "guadagna" ed è anche l'elemento su cui, entro certi limiti, puoi trattare. Capire cos'è ti aiuta a leggere le offerte e a riconoscere quella davvero più conveniente. Vediamo cos'è lo spread, come funziona e quanto incide sulla rata, con i valori aggiornati a giugno 2026.

Cos'è lo spread del mutuo

Lo spread è la maggiorazione che la banca aggiunge all'indice di riferimento per costruire il tasso del tuo mutuo. In pratica è il margine che remunera la banca e copre il rischio legato al prestito. Come spiega la guida al mutuo della Banca d'Italia, il tasso applicato al cliente si ottiene sommando all'indice di mercato lo spread commerciale della banca.

Detto in modo semplice: l'indice non lo decide la banca (lo fissa il mercato), lo spread sì. Per questo, a parità di indice, due banche possono proporti tassi diversi.

Come funziona: tasso = indice + spread

Il meccanismo cambia a seconda del tipo di mutuo:

• nel mutuo a tasso variabile, il tasso nominale (TAN) è dato da Euribor + spread;

• nel mutuo a tasso fisso, il TAN è dato da Eurirs (IRS) + spread.

L'Euribor è il riferimento del breve termine e segue da vicino le mosse della BCE; l'Eurirs riflette le aspettative di lungo periodo e determina il fisso al momento della firma. In entrambi i casi, la banca aggiunge il proprio spread per arrivare al tasso finale.

Lo spread non cambia nel tempo

Un aspetto importante: lo spread è fissato nel contratto e resta invariato per tutta la durata del mutuo. Nel tasso variabile ciò che oscilla mese dopo mese è l'indice (l'Euribor), non lo spread; nel tasso fisso è tutto bloccato alla firma. Quindi, quando scegli un mutuo, lo spread è un valore che ti porti dietro fino all'ultima rata: sceglierlo basso conta.

Da cosa dipende lo spread

Lo spread non è uguale per tutti. Le banche lo calibrano in base a diversi fattori:

• il profilo del richiedente: reddito, stabilità lavorativa, storia creditizia;

• il rapporto rata/reddito e la sostenibilità del finanziamento (vedi la guida al rapporto rata-reddito);

• il loan to value (LTV), cioè il rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile: più alto è, più tende a salire lo spread;

• la durata del mutuo;

• le garanzie (ad esempio il Fondo di garanzia prima casa) e il canale (filiale oppure online, spesso più economico).

Come ordine di grandezza, sul mercato lo spread si colloca in genere in un intervallo indicativo dello 0,6%–1,5%, ma è un dato di prassi molto variabile: non è una soglia di legge e dipende da banca e profilo.

Quanto valgono gli indici oggi (giugno 2026)

Per capire il tasso finale, allo spread va sommato l'indice. Ecco i valori più recenti.

Sul fronte del variabile, alla rilevazione del 26 giugno 2026 l'Euribor era: 1 mese 2,179%, 3 mesi 2,291%, 6 mesi 2,596%, 12 mesi 2,764%.

Sul fronte del fisso, alla rilevazione del 29 giugno 2026 l'Eurirs (IRS) era: 10 anni 2,93%, 20 anni 3,15%, 25 anni 3,13%, 30 anni 3,09%.

Sullo sfondo c'è la BCE: l'11 giugno 2026 la Banca Centrale Europea ha alzato i tassi ufficiali di 25 punti base (tasso sui depositi al 2,25%), primo rialzo dopo il 2023, con la prossima riunione fissata al 23 luglio 2026.

Euribor ed Eurirs cambiano ogni giorno lavorativo: i valori qui riportati sono aggiornati a fine giugno 2026 (fonte: osservatori MutuiOnline.it e Facile.it) e servono a fotografare il momento. Lo spread, invece, è quello indicato nella tua offerta e non varia nel tempo.

Esempio: quanto incide lo spread sulla rata

Vediamo un caso concreto (valori puramente illustrativi, spread di esempio) su un mutuo da 150.000 € in 25 anni:

• Variabile: Euribor 3 mesi 2,29% + spread ipotetico dell'1,00% = TAN 3,29%, con una rata di circa 734 € al mese.

• Fisso: Eurirs 25 anni 3,13% + spread ipotetico dello 0,80% = TAN 3,93%, con una rata di circa 786 € al mese.

Cambiando anche solo lo spread, la rata si muove parecchio: sullo stesso importo e durata, 0,30% di spread in più sul variabile (dall'1,00% all'1,30%) porterebbe il TAN al 3,59% e la rata da circa 734 € a circa 758 € al mese, cioè oltre 7.000 € in più sull'intera durata. È la prova di quanto convenga puntare a uno spread basso.

Per simulare la tua rata al variare di importo, durata e tasso, usa la guida al calcolo della rata del mutuo.

Spread e TAEG: come confrontare le offerte

Lo spread entra nel TAN, ma per confrontare due mutui il numero giusto da guardare è il TAEG. Il TAEG include lo spread e le spese accessorie (istruttoria, incasso rata, imposta, eventuali polizze obbligatorie), quindi ti dice il costo reale dell'offerta. Un mutuo con spread leggermente più basso ma spese alte può risultare, alla fine, meno conveniente di uno con spread appena superiore ma senza costi.

La regola pratica: fatti dare il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) di ogni banca e confronta i TAEG, non i soli spread. Se vuoi approfondire la differenza, leggi la guida su TAN e TAEG.

Come ridurre lo spread: trattativa e surroga

Lo spread si può abbassare in due modi principali:

• In fase di trattativa, prima della firma: presentando un profilo solido (reddito stabile, LTV contenuto) e mettendo in concorrenza più banche puoi ottenere uno spread migliore.

• Con la surroga, a mutuo già in corso: puoi trasferire il mutuo a un'altra banca che ti offre uno spread più basso, senza costi e mantenendo il debito residuo. È lo strumento tipico per chi ha acceso il mutuo negli anni dei tassi alti. Trovi tutto nella guida alla surroga del mutuo.

Domande frequenti

Cos'è lo spread del mutuo in parole semplici? È la maggiorazione che la banca aggiunge all'indice di mercato (Euribor per il variabile, Eurirs per il fisso) per formare il tasso del mutuo. È la parte decisa dalla banca e resta fissa per tutta la durata.

Qual è uno spread "buono"? Non c'è una soglia ufficiale. Sul mercato lo spread si muove in genere in un intervallo indicativo dello 0,6%–1,5%, ma dipende da banca, profilo, LTV e garanzie. Il confronto corretto si fa comunque sul TAEG.

Lo spread può cambiare durante il mutuo? No. Lo spread è fissato nel contratto e non cambia. Nel tasso variabile a muoversi è solo l'indice (Euribor); nel fisso è tutto bloccato alla firma.

Spread e TAN sono la stessa cosa? No. Il TAN è il tasso nominale complessivo (indice + spread). Lo spread è solo la componente aggiunta dalla banca.

Come faccio ad abbassare lo spread? Trattando prima della firma (profilo solido e più preventivi a confronto) oppure, a mutuo già acceso, con la surroga verso una banca che offre uno spread più basso, senza costi.

In sintesi

Lo spread è la parte del tasso che decide la banca e che ti accompagna per tutta la durata del mutuo: sommato all'Euribor forma il tasso variabile, sommato all'Eurirs forma il fisso. A giugno 2026, con gli indici sui livelli visti sopra e la BCE tornata ad alzare i tassi, la differenza tra un'offerta e l'altra passa spesso proprio dallo spread. Confronta le offerte sul TAEG, punta a uno spread contenuto e ricorda che, se cambia lo scenario, la surroga ti permette di rinegoziarlo senza costi.

Articolo a cura della redazione di mutuisemplici.it — contenuto informativo, non costituisce consulenza personalizzata. I valori di Euribor ed Eurirs sono aggiornati a fine giugno 2026 e cambiano ogni giorno lavorativo; l'esempio con TAN e rata è puramente illustrativo (spread ipotetico) e non costituisce un'offerta. Verifica sempre il dato del giorno e il TAEG nel PIES delle banche.

Fonti: Banca d'Italia ("Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici"); BCE (decisione di politica monetaria 11/6/2026); osservatori MutuiOnline.it (Euribor/Eurirs 26 e 29/6/2026) e Facile.it (aggiornamento tassi giugno 2026).